RAM
New member
“Türkiye’de konut sahibi olmanın da, kiracı olmanın da maliyeti artacak. Bu fiyatlarda gerileme görmeyeceğiz. Mecburen birtakım alışkanlıklarımızı değiştirmek zorunda kalacağız. Konutlarımızı küçülteceğiz tahminen aile ve arkadaş ile konutumuzu daha fazla paylaşacağız” Bu kelamlar gayrimenkul iktisatçısı Dr. Ahmet Büyükduman’a ilişkin.
Son devirde Türkiye’nin en kıymetli gündem hususlarından biri, rekora koşan konut fiyatları ve kira fiyatları. Bu durum istatistiklere de yansımış durumda. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) tarafınca açıklanan Şubat 2022 devrine ait Konut Fiyat Endeksi bilgilerine bakılırsa endeks yıllık bazda yüzde 96.4 yükseliş gösterdi. Bu artış İstanbul özelinde yüzde 106.3, Ankara’da yüzde 97.1 ve İzmir’de yüzde 90.1 formunda gerçekleşti.
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) datalarına bakılırsa mart ayında yıllık enflasyon yüzde 60.14 olarak açıklanmıştı.
Emlak piyasasında enflasyonun bile üzerinde gerçekleşen ve suratına mahzur olunamayan bu artış için uzmanların ve dal temsilcilerinin ortak görüşü ise kısa vakitte bir güzelleşmenin güç olacağı istikametinde.
Vatandaşın en çok merak ettiği soruların başında ise bu sorunun ne vakit biteceği geliyor.
“Konut arzında yaşanan ani düşüş. Bu düşüş daha sonrasında yeni konut inşasının süratle toparlanamaması. İnşaat maliyetlerinde son 2 yılda yüzde 300’ü bulan artış. Ucuz arsa bulma sorunu ve iktisattaki belgisiz ortam.”
İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) İdare Konseyi Lideri Nazmi Durbakayım haftalardır yaşanan krizin kaynağında yatan sorunları bu biçimde sıralıyor.
Gayrimenkul bedeller uzmanı olan Dr. Ahmet Büyükduman da Türkiye’nin yıllık ortalama 700 bin bandında yeni konut üretimine muhtaçlığı olduğunu ve bu talebin karşılanmasının birkaç yıldır sekteye uğradığını anlatıyor. Büyükduman’a göre konut arzı ve talebindeki dengesizlik meblağları süratle üst çekti.
İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) İdare Konseyi Lideri Nazmi DurbakayımFotoğraf: privat
Talebin fazla, arzın ise düşük olduğu bir ortamda meblağların düşmesini beklemenin “hayal etmek gibi” olduğunu söyleyen Nazmi Durbakayım ise Türkiye’nin bu hususta vakte gereksinimi olduğunu vurguluyor.
Vatandaşın rahat bir nefes alabilmesi için en az 3 yıl üzere bir vakit gerektiğini aktaran Durbakayım, “Konut süratli bir üretim süreci ile olmuyor. Bir konutu üretmek 3 yıl üzere bir süre gerektirebilir. Konut yoksa kiraların da yüksek olması olağan oluyor. Bunun tek tahlili var o da süratle konut üretmek. Bugün bunları konuşarak geç kalmadan tahlil üretmeye başlayabiliriz” diyor.
Fiyatlar daha da artacak
Durbakayım’a göre son devirde süratle artan satılık konut ve kiralık mesken meblağları kısa vakitte gerilemeyecek. Durbakayım, bilakis hala meblağların üst taraflı gideceğine işaret ediyor. Maliyetlerde artışın tam olarak yansıtılmadığını anlatan Durbakayım, “Önümüzdeki süreçte bu fiyatlarda artış olacak. Maliyetler o kadar yükseldi ki kimse bunu fiyatlara yansıtamadı. Demir ve çimentoda yüzde 300’ü geçen artışlar yaşadık. Birden fazla eser ithal, hepsi fiyatlara yansıdı. Bunun da tesirlerini bakılırsaceğiz. Lakin bir daha dediğim üzere konut üretimi hızlanırsa uzun vadede piyasa bir dengeyi bulabilir” halinde konuştu. Dr. Ahmet Büyükduman da konut ve kira fiyatlarındaki yükselişin durmayacağını söylüyor.
İki kişi de kirayı ödemek için çalışacak
İstanbul’da 17 yıldır emlakçılık yapan Serkan Anık da bu fiyat artışının uzun müddettir beklendiğini söylüyor ve şöyleki devam ediyor: “Her eserde fiyat artışlarının olduğu bir devirdeyiz. Bu konut ve kira fiyatlarında da kendini gösteriyor. Beklenen bir artış vardı. Bu yaşandı. Fakat durmadı ve durmayacak. Artık konut sahibi olmak da kiracı olmak da zorlaşacak. İki kişi çalışıp bir kirayı ödemek zorunda kalacak beşerler. Geleceğe dönük bir tehlike var ortada. Ve bu tehlike büyüyor. Evet İstanbul, yakın vakitte dünya metropollerine göre ucuzdu. Artık İstanbul da fazlaca değerli oldu. Bunun kararında da beşerler üretime ve istihdama yatırım yapmak yerine konut üzere alanlar üzerinden para harcamaya başlayacak. Bu beklenti fiyat artışlarının durmasını engelleyecek.”
İstanbul’da ucuza kiralık mesken bulunabiliyor mu?
To view this görüntü please enable JavaScript, and consider upgrading to a web browser that supports HTML5 görüntü
Düşük faizli kredi tahlil olur mu?
Geçmiş periyotta hükümet tarafınca düşük faizli konut kredileri verilmiş ve bu satışlarda değerli bir artış sağlamıştı. Vatandaşların büyük kısmında seçim devri yaklaşırken misal biçimde konut alımını kolaylaştırıcı kredi paketleri beklentisi de var. Pekala bu biçimde bir adım vatandaşın barınma sorunu için rahatlatıcı olabilir mi?
Bu durumda kısa vadede “acısız bir çözüm” olmadığını söyleyen Dr. Ahmet Büyükduman, “Bitmiş konuta verilen her türlü takviye, devam eden krizin daha da büyümesine yol açar. Düşük faizli krediler konut meselesini çözmez, toplumun daha da geneline yayar” diyor. Büyükduman, bitmiş konutlar yerine proje basamağındaki konutların satışına verilecek takviyelerin piyasayı daha fazla rahatlatacağının altını çiziyor. Buna göre üretim evresinde verilecek tüm dayanaklar konut arzını hızlandıracağı için vakit içinde bir dengelenme sağlanabilir.
Nazmi Durbakayım ise kredilerin bir tahlil olacağını fakat ferdî krediler yerine “mortgage” sisteminin desteklenmesi gerektiğini söz ediyor. Durbakayım, yakın vakitteki üzere kredi paketlerinin olumlu bir tesiri olmayacağını süratle mortgage kredilerinin yaygınlaşması gerektiğini lisana getiriyor.
Tahlil “sadece kiralanabilir” konutlarda
Durbakayım’a göre bu husustaki tek tahlil ise yalnızca kiralanabilir konutlar. Buna bakılırsa toplumsal devlet anlayışı ile bütçeden daha fazla kaynak bu alana yönlendirilmesi ve gerekirse fonlar bulunmalı. Bulunan kaynak ile yalnızca kiralanabilen konutlar üretilmeli. Tahlilin burada olduğunu lisana getiren Durbakayım, vatandaşın satın aldığı konutu kiralarken kendi geçimini düşündüğünü bu durumda da kiraların düşmesini beklemenin yersiz olduğunu söylüyor.
Bu hususta büsbütün ümitsizliğe kapılmamak gerektiğinin de altını çizen Ahmet Büyükduman, “Geçmişte de misal devirler yaşandı. Bir kriz hali var. Bu ne vakit çözülür bilemeyiz. Burada atılması gereken adımlar var. Şayet onlar da uygulanırsa piyasa bir biçimde dengeyi bulacaktır. Lakin bu tek başına yetmez. Toplumun da ekonomik olarak belirli bir refah düzebir daha ulaşması lazım tıpkı vakitte. Çabucak olmasa da 3-5 yıla bir düzelme gorebiliriz diye düşünüyorum” diyor.
“Konut arzı ne kadar süratle artarsa fiyatlardaki artış da o kadar süratli yavaşlar” diyen Nazmi Durbakayım’ın vurguladığı öteki nokta ise piyasadaki konut bolluğunun yarattığı rekabet ortamı. Geçmişte bu biçimde devirlerde vatandaşın ucuz konut satın alabildiğini ve kiraların da ucuz olduğunu hatırlatan Durbakayım süratli ve en tesirli tahlilin konut arzından geçtiğini belirtti.
Mesken kiraları daima artıyorFotoğraf: Osman Orsal/Xinhua/picture alliance
Tek yaşamak zorlaşacak
Uzmanların ve kesim temsilcilerinin yakın vakte dair beklentileri de olumsuz. Nazmi Durbakayım, artık yeni evli çiftlerin aileleri ile yaşamak zorunda kalacağından ve bu sürecin uzunca bir periyot devam edeceğinden bahsediyor. Dr. Ahmet Büyükduman ise artık hem aile ve arkadaş ile konut paylaşımın artacağını söylüyor birebir vakitte eskisi üzere 3+1 konutlarda oturmanın bir hayal olacağını söylüyor. Büyükduman, “Artık o denli evlenelim 100 metrekare, 120 metrekare konutlarda oturalım, kent merkezinde tek başımıza yaşayalım evresi kapandı. bakılırsaceksiniz beşerler 60 metrekare, 70 metrekare konutlara taşınmak zorunda kalacaklar, ailelerinin yanına dönecekler. Yani yaşadığımız meskenler küçülecek ve merkezden uzaklaşmak durumunda kalacağız. aslına bakarsanız üreticiler de artık küçük konutlar üretecek” diyor.
Yüksek fiyatlar kalıcı
Emlakçı Serkan Anık da bu görüşte. Artık merkez semtlerde oturmanın epey güç olduğunu tabir eden Anık, “Bugünlerden daha sonra kiralar daha da kıymetli olacak. Toplumun geneline yayılmış bir gelir adaletsizliği var. Ve büyük bir kesim bunun zorluğunu hissedecek. Beşerler çalışarak bu fiyatları karşılayamayacaklar. Yüksek fiyatlar kalıcı oldu artık düşmeyecek” diye konuştu.
20 metrekarelik meskenler revaçta
To view this görüntü please enable JavaScript, and consider upgrading to a web browser that supports HTML5 görüntü
Yabancıya konut satışının tesiri
Son periyotta yabancıya konut satışı için uygulanan teşvikler de tenkit konusu olmuştu. Bilhassa 250 bin dolarlık emlak yatırımı karşılında vatandaşlık verilmesi uygulamasında bu hudut 400 bin dolara çıkartılmıştı. Yabancıya konut satışının toplam piyasa içerisinde fazlaca az bir hisseye sahip olduğunu söyleyen Nazmi Durbakayım, “Burada yabancıya konut satışının tesiri sahiden epey az bir hisseye sahip. aslına bakarsanız yabancıya satılmak istenen konutlar öbür bir düzeyde. Ayrıyeten şu günlerde yabancıya satılan konutlar ve oradan elde edilen döviz projelerin devamı için fazlaca kritik” formunda konuştu.
Son devirde Türkiye’nin en kıymetli gündem hususlarından biri, rekora koşan konut fiyatları ve kira fiyatları. Bu durum istatistiklere de yansımış durumda. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) tarafınca açıklanan Şubat 2022 devrine ait Konut Fiyat Endeksi bilgilerine bakılırsa endeks yıllık bazda yüzde 96.4 yükseliş gösterdi. Bu artış İstanbul özelinde yüzde 106.3, Ankara’da yüzde 97.1 ve İzmir’de yüzde 90.1 formunda gerçekleşti.
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) datalarına bakılırsa mart ayında yıllık enflasyon yüzde 60.14 olarak açıklanmıştı.
Emlak piyasasında enflasyonun bile üzerinde gerçekleşen ve suratına mahzur olunamayan bu artış için uzmanların ve dal temsilcilerinin ortak görüşü ise kısa vakitte bir güzelleşmenin güç olacağı istikametinde.
Vatandaşın en çok merak ettiği soruların başında ise bu sorunun ne vakit biteceği geliyor.
“Konut arzında yaşanan ani düşüş. Bu düşüş daha sonrasında yeni konut inşasının süratle toparlanamaması. İnşaat maliyetlerinde son 2 yılda yüzde 300’ü bulan artış. Ucuz arsa bulma sorunu ve iktisattaki belgisiz ortam.”
İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) İdare Konseyi Lideri Nazmi Durbakayım haftalardır yaşanan krizin kaynağında yatan sorunları bu biçimde sıralıyor.
Gayrimenkul bedeller uzmanı olan Dr. Ahmet Büyükduman da Türkiye’nin yıllık ortalama 700 bin bandında yeni konut üretimine muhtaçlığı olduğunu ve bu talebin karşılanmasının birkaç yıldır sekteye uğradığını anlatıyor. Büyükduman’a göre konut arzı ve talebindeki dengesizlik meblağları süratle üst çekti.
İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) İdare Konseyi Lideri Nazmi DurbakayımFotoğraf: privat
Talebin fazla, arzın ise düşük olduğu bir ortamda meblağların düşmesini beklemenin “hayal etmek gibi” olduğunu söyleyen Nazmi Durbakayım ise Türkiye’nin bu hususta vakte gereksinimi olduğunu vurguluyor.
Vatandaşın rahat bir nefes alabilmesi için en az 3 yıl üzere bir vakit gerektiğini aktaran Durbakayım, “Konut süratli bir üretim süreci ile olmuyor. Bir konutu üretmek 3 yıl üzere bir süre gerektirebilir. Konut yoksa kiraların da yüksek olması olağan oluyor. Bunun tek tahlili var o da süratle konut üretmek. Bugün bunları konuşarak geç kalmadan tahlil üretmeye başlayabiliriz” diyor.
Fiyatlar daha da artacak
Durbakayım’a göre son devirde süratle artan satılık konut ve kiralık mesken meblağları kısa vakitte gerilemeyecek. Durbakayım, bilakis hala meblağların üst taraflı gideceğine işaret ediyor. Maliyetlerde artışın tam olarak yansıtılmadığını anlatan Durbakayım, “Önümüzdeki süreçte bu fiyatlarda artış olacak. Maliyetler o kadar yükseldi ki kimse bunu fiyatlara yansıtamadı. Demir ve çimentoda yüzde 300’ü geçen artışlar yaşadık. Birden fazla eser ithal, hepsi fiyatlara yansıdı. Bunun da tesirlerini bakılırsaceğiz. Lakin bir daha dediğim üzere konut üretimi hızlanırsa uzun vadede piyasa bir dengeyi bulabilir” halinde konuştu. Dr. Ahmet Büyükduman da konut ve kira fiyatlarındaki yükselişin durmayacağını söylüyor.
İki kişi de kirayı ödemek için çalışacak
İstanbul’da 17 yıldır emlakçılık yapan Serkan Anık da bu fiyat artışının uzun müddettir beklendiğini söylüyor ve şöyleki devam ediyor: “Her eserde fiyat artışlarının olduğu bir devirdeyiz. Bu konut ve kira fiyatlarında da kendini gösteriyor. Beklenen bir artış vardı. Bu yaşandı. Fakat durmadı ve durmayacak. Artık konut sahibi olmak da kiracı olmak da zorlaşacak. İki kişi çalışıp bir kirayı ödemek zorunda kalacak beşerler. Geleceğe dönük bir tehlike var ortada. Ve bu tehlike büyüyor. Evet İstanbul, yakın vakitte dünya metropollerine göre ucuzdu. Artık İstanbul da fazlaca değerli oldu. Bunun kararında da beşerler üretime ve istihdama yatırım yapmak yerine konut üzere alanlar üzerinden para harcamaya başlayacak. Bu beklenti fiyat artışlarının durmasını engelleyecek.”
İstanbul’da ucuza kiralık mesken bulunabiliyor mu?
To view this görüntü please enable JavaScript, and consider upgrading to a web browser that supports HTML5 görüntü
Düşük faizli kredi tahlil olur mu?
Geçmiş periyotta hükümet tarafınca düşük faizli konut kredileri verilmiş ve bu satışlarda değerli bir artış sağlamıştı. Vatandaşların büyük kısmında seçim devri yaklaşırken misal biçimde konut alımını kolaylaştırıcı kredi paketleri beklentisi de var. Pekala bu biçimde bir adım vatandaşın barınma sorunu için rahatlatıcı olabilir mi?
Bu durumda kısa vadede “acısız bir çözüm” olmadığını söyleyen Dr. Ahmet Büyükduman, “Bitmiş konuta verilen her türlü takviye, devam eden krizin daha da büyümesine yol açar. Düşük faizli krediler konut meselesini çözmez, toplumun daha da geneline yayar” diyor. Büyükduman, bitmiş konutlar yerine proje basamağındaki konutların satışına verilecek takviyelerin piyasayı daha fazla rahatlatacağının altını çiziyor. Buna göre üretim evresinde verilecek tüm dayanaklar konut arzını hızlandıracağı için vakit içinde bir dengelenme sağlanabilir.
Nazmi Durbakayım ise kredilerin bir tahlil olacağını fakat ferdî krediler yerine “mortgage” sisteminin desteklenmesi gerektiğini söz ediyor. Durbakayım, yakın vakitteki üzere kredi paketlerinin olumlu bir tesiri olmayacağını süratle mortgage kredilerinin yaygınlaşması gerektiğini lisana getiriyor.
Tahlil “sadece kiralanabilir” konutlarda
Durbakayım’a göre bu husustaki tek tahlil ise yalnızca kiralanabilir konutlar. Buna bakılırsa toplumsal devlet anlayışı ile bütçeden daha fazla kaynak bu alana yönlendirilmesi ve gerekirse fonlar bulunmalı. Bulunan kaynak ile yalnızca kiralanabilen konutlar üretilmeli. Tahlilin burada olduğunu lisana getiren Durbakayım, vatandaşın satın aldığı konutu kiralarken kendi geçimini düşündüğünü bu durumda da kiraların düşmesini beklemenin yersiz olduğunu söylüyor.
Bu hususta büsbütün ümitsizliğe kapılmamak gerektiğinin de altını çizen Ahmet Büyükduman, “Geçmişte de misal devirler yaşandı. Bir kriz hali var. Bu ne vakit çözülür bilemeyiz. Burada atılması gereken adımlar var. Şayet onlar da uygulanırsa piyasa bir biçimde dengeyi bulacaktır. Lakin bu tek başına yetmez. Toplumun da ekonomik olarak belirli bir refah düzebir daha ulaşması lazım tıpkı vakitte. Çabucak olmasa da 3-5 yıla bir düzelme gorebiliriz diye düşünüyorum” diyor.
“Konut arzı ne kadar süratle artarsa fiyatlardaki artış da o kadar süratli yavaşlar” diyen Nazmi Durbakayım’ın vurguladığı öteki nokta ise piyasadaki konut bolluğunun yarattığı rekabet ortamı. Geçmişte bu biçimde devirlerde vatandaşın ucuz konut satın alabildiğini ve kiraların da ucuz olduğunu hatırlatan Durbakayım süratli ve en tesirli tahlilin konut arzından geçtiğini belirtti.
Mesken kiraları daima artıyorFotoğraf: Osman Orsal/Xinhua/picture alliance
Tek yaşamak zorlaşacak
Uzmanların ve kesim temsilcilerinin yakın vakte dair beklentileri de olumsuz. Nazmi Durbakayım, artık yeni evli çiftlerin aileleri ile yaşamak zorunda kalacağından ve bu sürecin uzunca bir periyot devam edeceğinden bahsediyor. Dr. Ahmet Büyükduman ise artık hem aile ve arkadaş ile konut paylaşımın artacağını söylüyor birebir vakitte eskisi üzere 3+1 konutlarda oturmanın bir hayal olacağını söylüyor. Büyükduman, “Artık o denli evlenelim 100 metrekare, 120 metrekare konutlarda oturalım, kent merkezinde tek başımıza yaşayalım evresi kapandı. bakılırsaceksiniz beşerler 60 metrekare, 70 metrekare konutlara taşınmak zorunda kalacaklar, ailelerinin yanına dönecekler. Yani yaşadığımız meskenler küçülecek ve merkezden uzaklaşmak durumunda kalacağız. aslına bakarsanız üreticiler de artık küçük konutlar üretecek” diyor.
Yüksek fiyatlar kalıcı
Emlakçı Serkan Anık da bu görüşte. Artık merkez semtlerde oturmanın epey güç olduğunu tabir eden Anık, “Bugünlerden daha sonra kiralar daha da kıymetli olacak. Toplumun geneline yayılmış bir gelir adaletsizliği var. Ve büyük bir kesim bunun zorluğunu hissedecek. Beşerler çalışarak bu fiyatları karşılayamayacaklar. Yüksek fiyatlar kalıcı oldu artık düşmeyecek” diye konuştu.
20 metrekarelik meskenler revaçta
To view this görüntü please enable JavaScript, and consider upgrading to a web browser that supports HTML5 görüntü
Yabancıya konut satışının tesiri
Son periyotta yabancıya konut satışı için uygulanan teşvikler de tenkit konusu olmuştu. Bilhassa 250 bin dolarlık emlak yatırımı karşılında vatandaşlık verilmesi uygulamasında bu hudut 400 bin dolara çıkartılmıştı. Yabancıya konut satışının toplam piyasa içerisinde fazlaca az bir hisseye sahip olduğunu söyleyen Nazmi Durbakayım, “Burada yabancıya konut satışının tesiri sahiden epey az bir hisseye sahip. aslına bakarsanız yabancıya satılmak istenen konutlar öbür bir düzeyde. Ayrıyeten şu günlerde yabancıya satılan konutlar ve oradan elde edilen döviz projelerin devamı için fazlaca kritik” formunda konuştu.