Özellikle perakende bölümünde yakın geçmişin en beğenilen yatırımlarından biri olan ve neredeyse her mahalleye bir tane açılan AVM’lerde trend aykırıya döndü. Son senelerda ‘yüksek rekabet ortamı, makûs idare, yanlış marka karması’ tesirlerine salgın ve iktisat de eklenince biroldukça AVM resmen can çekişiyor. Bankalara devredilenlerden, canlılığını koruyana, hastaneye dönüştürülmesi düşünülenlerden, taviz verenlere dokunaklı bir AVM hikayesi!
Sadece İstanbul’da 10’dan fazla alışveriş merkezinde doluluk oranı yüzde 50’nin altına gerilerken, 452 AVM’de doluluk oranı salgında yüzde 92-93’lerden 85’e kadar geriledi.
Dünya’dan Yener Karadeniz’in haberine gore ‘zamanın ruhunu kaçıran ve gerekli dönüşümü geçiremeyen’ alışveriş merkezlerinde doluluk oranı yüzde 50’nin altına inerken, İstanbul’da sayısı 20’yi bulan adeta birer hayalet AVM kümesi da var. Bunlar içinde borçları ötürüsıyla bankalara devredilenler olduğu üzere, ihale sistemi ile satışa çıkarılanlar da var.
Hayalet AVM’ye dönüşenler içinde bir devir fazlaca tanınan olan Metrocity, Novada, Beylicium, Prestige Moll, Airport Outlet Center, Galeria, Bayrampaşa Axis, ve Sapphire de bulunuyor. Başka yandan da İstinyePark, Şiddetli, Akmerkez ve Cevahir üzere biroldukca AVM için aylarca sırada beklemeniz gerekiyor.
Her gün 6,5-7 milyon ziyaretçi ağırlayan AVM’ler bu duruma nasıl geliyor?
ilk vakit içinderda geçmiş devirde hayli süratli ve denetimsiz biçimde artan yatırımlar var.
1988 yılında Ataköy’de Galleria ile esmeye başlayan AVM rüzgarı, 2000’li senelerda hızlandı. 2006-2015 yılları içinde 278 tane AVM açılış yaparken, Levent ve Bakırköy üzere bölgelerde AB ortalamasının 5 katına çıktı. Alışveriş Merkezleri Kiralama ve İdare Danışmanlık Şirketi Kurucusu Murat İzci, bin şahsa düşen AVM sayısının Türkiye’de 162,5, AB’de ise 206 metrekare olduğunu söylerken, “Biz AB’nin 4’te 1’i kadar kazanıp 4’te 3’ü kadar AVM’ye mesken sahipliği yapıyoruz. Bugüne kadar bu açığı turistler kapattı. Fakat salgında o da düştü” dedi.
Salgın öncesinde bir turiste karşılık 10 yerli AVM’de bulunurken, şu devir bu sayı 5’e geriledi
Sektör temsilcilerinin verdiği sayılarda da Türkiye’de AVM markası olarak isimlendirilen marka sayısı 500 olarak görülüyor. Bir AVM’nin ziyan etmemesi için en az 120 markayı bünyesinde bulundurması gerekiyor.
İşte burada da doğru marka karması öne çıkıyor.
Salgın öncesinde başlamış olan yabancı markaların çıkışı ile kurlardaki atakların ötürüsıyla kiraların da tesiriyle yerli markaların mağazalaşma isteksizliği AVM’leri zorladı. bu biçimdelikle doluluk oranları olumsuz etkilendi.
Doluluk oranları yüzde 85’lere düşmüş
Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Lideri Hüseyin Altaş, markalar açısından AVM’lerde oldukca fazla sirkülasyon yaşandığını aktarırken, “Salgın öncesinde yüzde 100’e yakın olan doluluk oranları yüzde 7-8 geriledi” diye de deklare etti.
Danışman Murat İzci’ye göre, “Ekonomik kahırlardan dolayı markaların şubeleşme, tüketicilerin alım, yatırımcıların da yatırım iştahı kesildi. Yatırımcı perakendecileri içerde tutmak için fazlaca önemli ödünler vermek durumunda. Karlılıklar her iki tarafta da düştü. Önemli cirolar var, kapı girişleri düzgün lakin günü sonunda kimse para kazanmıyor, herkes mutsuz” derken, gerçek vakitte hakikat yansılar verebilen AVM’lerin ise bir biçimde kiracılarını koruduğunu ve doluluk oranlarını düşürmediğini belirtti.
AVM’lerin geri dönüş mühletleri uzarken, yeni yatırımlar da askıya alınıyor
AVM’ler içinde birincilerden olan Akmerkez ile Bakırköy Carousel, kendini 5 yılda amorti ederek örnek olduğundan, bunun üzerinden anlata İzci şunları söylüyor:
Çok özel bir lokasyon olmadığı takdirde şu anki AVM sayısı Türkiye için kâfi. AVM’lerin geri dönüş mühletleri de her hangi bir yatırımdan epey daha öteye geçti. Şu an en erkeni 25 sene. Bankaya 100 TL yatırsanız sene sonunda 17-18 TL alıyorsunuz fakat AVM yaparsanız 1. yılın sonunda 2,5 TL alıyorsunuz. Yatırımcı açısından fazlaca efektif değil
Türkiye’de şu anda bulunan AVM’lerin toplam yatırım pahası 60 milyar dolar düzeyindeyken, 17 milyar dolarlık kısmı ise yabancı yatırımlardan oluşuyor.
Son senelerda birfazlaca AVM, bankalara devredildi
Mecidiyeköy’deki Profilo AVM, İş Bankası portföyündeyken, Ankara Next Level AVM de ise Ziraat Bankası’nın elinde bulunuyor. Ziraat Bankası’nın Ora AVM’ye de sahip olduğu bilinirken, geçen günlerde Kayaşehir Palladium AVM’yi İsra Group İnşaat’a satmıştı.
VakıfBank tarafınca yıllar evvel haczedilen Samsun Makro AVM, 87 milyon TL bedelle ihale formülü ile satışa çıkarılırken, 37 bin metrekarelik merkez için dün birincisi yapılan ihale ile satışın ikincisi gelecek ay yapılacak. Adana’da bulunan ve salgın periyodunda kapanan 65 bin metrekarelik alana sahip Adana Park AVM’nin ise hastaneye dönüştürülebileceği konuşuluyor.
Sadece İstanbul’da 116 AVM’de 1000 şahsa 330 metrekare alan düşerken, Bakırköy’de bu sayı 1.740 metrekareye çıkıyor
Rekabet ve cazibe için birkaç yıl öncesine kadar kimi markalara uygulanan dekorasyon masraflarının AVM tarafınca karşılanması ise uygunca yaygınlaşıyor.
İzci bu mevzuda da şu sayıları veriyor:
Yatırımcı aleyhine devam eden önemli bir dekorasyon bütçesi var. Perakendeci yeni bir yatırım yapmak istemiyorum diyor. AVM taviz veriyor, dekorasyon bütçesi ayırıyor. Bugün tüm markalara yapılıyor. Evvelce elimizi sallardık müşteriye ‘biz buradayız’ demek için. Artık zıplıyoruz. Zira muazzam bir rekabet var. Yalnızca İstanbul’da 116 AVM var. Bin şahsa düşen alan 330 metrekare düzeyinde. Bakırköy’de bu sayı bin 740 metrekare. Ayrıyeten AVM Türkiye’nin genel ekonomik durumu ile de epey ilintili. Beşerler önemli badire ortasında, enflasyon her geçen gün artıyor. İş yalnızca kirada taviz vermeye kalmıyor.
Sadece İstanbul’da 10’dan fazla alışveriş merkezinde doluluk oranı yüzde 50’nin altına gerilerken, 452 AVM’de doluluk oranı salgında yüzde 92-93’lerden 85’e kadar geriledi.
Dünya’dan Yener Karadeniz’in haberine gore ‘zamanın ruhunu kaçıran ve gerekli dönüşümü geçiremeyen’ alışveriş merkezlerinde doluluk oranı yüzde 50’nin altına inerken, İstanbul’da sayısı 20’yi bulan adeta birer hayalet AVM kümesi da var. Bunlar içinde borçları ötürüsıyla bankalara devredilenler olduğu üzere, ihale sistemi ile satışa çıkarılanlar da var.
Hayalet AVM’ye dönüşenler içinde bir devir fazlaca tanınan olan Metrocity, Novada, Beylicium, Prestige Moll, Airport Outlet Center, Galeria, Bayrampaşa Axis, ve Sapphire de bulunuyor. Başka yandan da İstinyePark, Şiddetli, Akmerkez ve Cevahir üzere biroldukca AVM için aylarca sırada beklemeniz gerekiyor.
Her gün 6,5-7 milyon ziyaretçi ağırlayan AVM’ler bu duruma nasıl geliyor?
ilk vakit içinderda geçmiş devirde hayli süratli ve denetimsiz biçimde artan yatırımlar var.
1988 yılında Ataköy’de Galleria ile esmeye başlayan AVM rüzgarı, 2000’li senelerda hızlandı. 2006-2015 yılları içinde 278 tane AVM açılış yaparken, Levent ve Bakırköy üzere bölgelerde AB ortalamasının 5 katına çıktı. Alışveriş Merkezleri Kiralama ve İdare Danışmanlık Şirketi Kurucusu Murat İzci, bin şahsa düşen AVM sayısının Türkiye’de 162,5, AB’de ise 206 metrekare olduğunu söylerken, “Biz AB’nin 4’te 1’i kadar kazanıp 4’te 3’ü kadar AVM’ye mesken sahipliği yapıyoruz. Bugüne kadar bu açığı turistler kapattı. Fakat salgında o da düştü” dedi.
Salgın öncesinde bir turiste karşılık 10 yerli AVM’de bulunurken, şu devir bu sayı 5’e geriledi
Sektör temsilcilerinin verdiği sayılarda da Türkiye’de AVM markası olarak isimlendirilen marka sayısı 500 olarak görülüyor. Bir AVM’nin ziyan etmemesi için en az 120 markayı bünyesinde bulundurması gerekiyor.
İşte burada da doğru marka karması öne çıkıyor.
Salgın öncesinde başlamış olan yabancı markaların çıkışı ile kurlardaki atakların ötürüsıyla kiraların da tesiriyle yerli markaların mağazalaşma isteksizliği AVM’leri zorladı. bu biçimdelikle doluluk oranları olumsuz etkilendi.
Doluluk oranları yüzde 85’lere düşmüş
Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Lideri Hüseyin Altaş, markalar açısından AVM’lerde oldukca fazla sirkülasyon yaşandığını aktarırken, “Salgın öncesinde yüzde 100’e yakın olan doluluk oranları yüzde 7-8 geriledi” diye de deklare etti.
Danışman Murat İzci’ye göre, “Ekonomik kahırlardan dolayı markaların şubeleşme, tüketicilerin alım, yatırımcıların da yatırım iştahı kesildi. Yatırımcı perakendecileri içerde tutmak için fazlaca önemli ödünler vermek durumunda. Karlılıklar her iki tarafta da düştü. Önemli cirolar var, kapı girişleri düzgün lakin günü sonunda kimse para kazanmıyor, herkes mutsuz” derken, gerçek vakitte hakikat yansılar verebilen AVM’lerin ise bir biçimde kiracılarını koruduğunu ve doluluk oranlarını düşürmediğini belirtti.
AVM’lerin geri dönüş mühletleri uzarken, yeni yatırımlar da askıya alınıyor
AVM’ler içinde birincilerden olan Akmerkez ile Bakırköy Carousel, kendini 5 yılda amorti ederek örnek olduğundan, bunun üzerinden anlata İzci şunları söylüyor:
Çok özel bir lokasyon olmadığı takdirde şu anki AVM sayısı Türkiye için kâfi. AVM’lerin geri dönüş mühletleri de her hangi bir yatırımdan epey daha öteye geçti. Şu an en erkeni 25 sene. Bankaya 100 TL yatırsanız sene sonunda 17-18 TL alıyorsunuz fakat AVM yaparsanız 1. yılın sonunda 2,5 TL alıyorsunuz. Yatırımcı açısından fazlaca efektif değil
Türkiye’de şu anda bulunan AVM’lerin toplam yatırım pahası 60 milyar dolar düzeyindeyken, 17 milyar dolarlık kısmı ise yabancı yatırımlardan oluşuyor.
Son senelerda birfazlaca AVM, bankalara devredildi
Mecidiyeköy’deki Profilo AVM, İş Bankası portföyündeyken, Ankara Next Level AVM de ise Ziraat Bankası’nın elinde bulunuyor. Ziraat Bankası’nın Ora AVM’ye de sahip olduğu bilinirken, geçen günlerde Kayaşehir Palladium AVM’yi İsra Group İnşaat’a satmıştı.
VakıfBank tarafınca yıllar evvel haczedilen Samsun Makro AVM, 87 milyon TL bedelle ihale formülü ile satışa çıkarılırken, 37 bin metrekarelik merkez için dün birincisi yapılan ihale ile satışın ikincisi gelecek ay yapılacak. Adana’da bulunan ve salgın periyodunda kapanan 65 bin metrekarelik alana sahip Adana Park AVM’nin ise hastaneye dönüştürülebileceği konuşuluyor.
Sadece İstanbul’da 116 AVM’de 1000 şahsa 330 metrekare alan düşerken, Bakırköy’de bu sayı 1.740 metrekareye çıkıyor
Rekabet ve cazibe için birkaç yıl öncesine kadar kimi markalara uygulanan dekorasyon masraflarının AVM tarafınca karşılanması ise uygunca yaygınlaşıyor.
İzci bu mevzuda da şu sayıları veriyor:
Yatırımcı aleyhine devam eden önemli bir dekorasyon bütçesi var. Perakendeci yeni bir yatırım yapmak istemiyorum diyor. AVM taviz veriyor, dekorasyon bütçesi ayırıyor. Bugün tüm markalara yapılıyor. Evvelce elimizi sallardık müşteriye ‘biz buradayız’ demek için. Artık zıplıyoruz. Zira muazzam bir rekabet var. Yalnızca İstanbul’da 116 AVM var. Bin şahsa düşen alan 330 metrekare düzeyinde. Bakırköy’de bu sayı bin 740 metrekare. Ayrıyeten AVM Türkiye’nin genel ekonomik durumu ile de epey ilintili. Beşerler önemli badire ortasında, enflasyon her geçen gün artıyor. İş yalnızca kirada taviz vermeye kalmıyor.